我國住房剛性需求仍然較強

　　2013年不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天，而且很快就進(jìn)入了火熱的夏日，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)大幅增長(cháng)，二線(xiàn)城市的交易量也異�；鸨�。而在十八屆三中全會(huì )開(kāi)幕前，人們都希望房?jì)r(jià)能夠進(jìn)入一個(gè)平穩的發(fā)展環(huán)境中。然而，在中國的西北一隅，銀川市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則表現的相對平穩。在昨日舉行的以“地產(chǎn)領(lǐng)袖，湖城論道”為主題的2013銀川房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，作為主持人的高策地產(chǎn)服務(wù)機構董事長(cháng)陶紅兵半開(kāi)玩笑地說(shuō)：“北京市的領(lǐng)導面對高企的房?jì)r(jià)，心情應當像北京的天氣一樣沉重，而銀川的房?jì)r(jià)指數漲得很少，所以銀川市的領(lǐng)導的心情，就應該像銀川的天氣一樣�！�

　　此次論壇規格很高，不僅有經(jīng)濟界、網(wǎng)絡(luò )界、地產(chǎn)界的明星人物,華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)任志強，更有住建部政策研究中心主任秦虹。而寧夏本土的中房集團董事長(cháng)方陸和寧夏大學(xué)教授鄧宇則成為寧夏人發(fā)聲的代表。

　　秦虹：剛性需求仍然較強

　　在秦虹看來(lái)，目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，仍處于剛性需求較強的階段，而這正是與中國的人口結構有關(guān)。全國1月到8月份的銷(xiāo)售面積增幅達到23%，而銷(xiāo)售額的增長(cháng)則達到34%�！斑@兩個(gè)數字，都是比較高的增長(cháng)速度�！�

　　事實(shí)上，近年來(lái)國務(wù)院連出數道金牌，試圖控制房地產(chǎn)市場(chǎng)猛增的勢頭，尤其是最近出臺的國五條，成為史上最嚴厲的調控政策。但就算面對這樣的情況，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不長(cháng)的調整時(shí)間后，重新回到增長(cháng)的軌道當中。

　　“現在20歲到24歲的年輕人的父母，正是我國上世紀60年代初生育高峰時(shí)的一代，而這些年輕人也正處于談婚論嫁的階段�！倍�根據有關(guān)機構提供的數據，我國18歲到24歲的人群，在購房者中的占比超過(guò)了20%。因此，秦虹認為，我國正在經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求比較旺盛的階段。

　　此外，雖然我國城市化的腳步不斷加快，但流動(dòng)的農民工對城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不大，相反，中小城市的人口向大城市的流動(dòng)，也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的快速增長(cháng)。

　　“目前，全國有657個(gè)設市城市，也就是叫做‘市’的城市，而現在房?jì)r(jià)漲幅較大的城市都是大城市，尤其是省會(huì )以上的城市。但絕大多數的城市目前的房?jì)r(jià)基本平衡，供需矛盾并不是那么尖銳�！鼻睾缯J為，大幅增長(cháng)的情況僅限于北上廣這樣的大城市，并不能代表全國的整體情況。而對于全國49個(gè)城市限購的狀況，“目前還不會(huì )有改變�！贝送�，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，也與我國相對寬松的貨幣政策有關(guān)，“貨幣量縮減，房地產(chǎn)市場(chǎng)就縮小，貨幣量寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )漲。

　　任志強：現在是房地產(chǎn)低潮期

　　對于中國房地產(chǎn)的發(fā)展，任志強認為，“大家都認為現在是房地產(chǎn)的高潮，其實(shí)恰恰相反�！薄安⒉皇欠�?jì)r(jià)漲了，房地產(chǎn)市場(chǎng)就好了�！薄艾F在的房地產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)低潮期�！比绻麖耐顿Y來(lái)看，現在相對平穩，“但未來(lái)會(huì )略有下降�！倍�土地供應，“從全國看，還沒(méi)有扭轉土地供應的劣勢，所以無(wú)法支持房地產(chǎn)的快速增長(cháng)�！�

　　從1月到8月的數據看，2月份的房地產(chǎn)增速最快，然后逐月下降，但在任志強看來(lái)，“這只是增速的下降，并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)停止增長(cháng)，及時(shí)增速在年底下降到10%，全年也會(huì )增長(cháng)一倍�！彼�以，銷(xiāo)售情況比去年好很多。

　　隨著(zhù)國五條的出臺，二手房的交易量大幅下降，“有些城市下降得非�？�，有些城市卻

　　在上漲，城市之間發(fā)生了很大的分化。所以很難從全國的角度去看�！比沃緩娬f(shuō)：“在歷史的發(fā)展過(guò)程中，GDP的漲幅和房?jì)r(jià)的漲幅是在同一個(gè)起跑線(xiàn)上�！盙DP漲，房?jì)r(jià)就漲，反之亦然，“但現在我國GDP出現下滑的情況下，房?jì)r(jià)卻出現了大幅的增長(cháng)，形成了一個(gè)巨大的反差，這在過(guò)去的歷史數據中是沒(méi)有的�！�

　　在全國40個(gè)重點(diǎn)城市中，“通常是市場(chǎng)上的先知先覺(jué)，漲幅通常會(huì )高于全國平均值，但現在卻出現了低于全國平均值的情況�！彼�說(shuō)：“有些城市的消化周期會(huì )越來(lái)越長(cháng)，一旦超過(guò)一年，說(shuō)明庫存非常大�！睂τ阢y川處于平穩狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，任志強認為三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)感知度相對較低，所以造成了銀川市場(chǎng)相對平穩的狀態(tài)。

　　■本報記者皇甫世俊

　　論壇聲音

　　▲秦虹　三四線(xiàn)城市也有投資優(yōu)勢

　　未來(lái)房地產(chǎn)投資選擇上，要注重城市群，但不可僅僅看規劃，還要看市場(chǎng)。城市分化已是常態(tài)，投資商完全可以把目光從一二線(xiàn)城市轉向三四線(xiàn)城市，那些靠近大城市的強輻射地區，以及在高速鐵路等交通結點(diǎn)的城市可以有效帶動(dòng)人口增幅。投資寫(xiě)字樓商業(yè)地產(chǎn)，一定要看一個(gè)城市人口中從事第三產(chǎn)業(yè)人口的比重和增長(cháng)速度，否則投資風(fēng)險會(huì )很高。

　　▲方陸 銀川房?jì)r(jià)上漲是必然

　　銀川未來(lái)的房?jì)r(jià)上漲是必然的，但漲幅不會(huì )很大。原因除了受?chē)�家宏觀(guān)調控的影響外，還有近年來(lái)保障房的增量和本地及外地入銀企業(yè)的競爭。

　　對地方的中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，方

　　陸建議，可以選擇適度轉型，打破原有單一的只做住宅的運作模式，考慮發(fā)展一些相關(guān)企業(yè)。目前，中房便已向物流地產(chǎn)、養老地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行轉型。

　　▲鄧宇　銀川進(jìn)入品質(zhì)地產(chǎn)時(shí)代

　　鄧宇說(shuō)，銀川的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對健康穩定的狀態(tài)。隨著(zhù)本地及外地大型強勢房企在銀川的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設，銀川的房產(chǎn)也開(kāi)始邁進(jìn)品質(zhì)時(shí)代。

　　目前，銀川地產(chǎn)的狀況是東南西北同時(shí)“開(kāi)花”，原因是這些地方都有稀缺資源，東邊的鳴翠湖、麗景湖，南邊的愛(ài)伊河、華雁湖，西邊的寶湖、森林公園和北邊的北塔湖等，這些稀缺資源周邊盤(pán)踞著(zhù)各個(gè)大牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高品質(zhì)樓盤(pán)。

　　本報記者趙媛媛

　　任大炮再發(fā)炮：房產(chǎn)稅難實(shí)現

　　在“地產(chǎn)領(lǐng)袖，湖城論道”活動(dòng)中，專(zhuān)門(mén)設置了媒體提問(wèn)環(huán)節。由于機會(huì )難得，媒體記者紛紛向任志強展開(kāi)提問(wèn)。曾因一度爆出驚人雷語(yǔ)而被封為“任大炮”的任志強，依然不改“炮轟”本色。

　　提問(wèn)環(huán)節中，一名媒體記者提問(wèn)道：“此次論壇的標題是‘地產(chǎn)領(lǐng)袖，湖城論道’，那今天誰(shuí)是領(lǐng)袖，作為領(lǐng)袖應該承擔什么樣的責任。今天的論道，論的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)漲價(jià)、發(fā)展之道，還是老百姓能不能夠買(mǎi)得起房，該不該買(mǎi)房之道�！�

　　任志強揪起自己的襯衣領(lǐng)兒幽默地回答：“穿的衣服有個(gè)領(lǐng)子，有個(gè)袖子，就叫領(lǐng)袖。今天是大家共同論道，不是我一個(gè)人告訴你一個(gè)答案，是要你通過(guò)獨立的思考去判斷誰(shuí)說(shuō)得對�！�

　　另一位媒體記者提問(wèn)時(shí)表示，此次論壇舉辦的消息在網(wǎng)上發(fā)布后，得到了眾多網(wǎng)友的關(guān)注，很多網(wǎng)友在網(wǎng)上提問(wèn)，買(mǎi)房子算是愛(ài)國嗎?任志強犀利地說(shuō)：“這是一個(gè)很蠢的問(wèn)題，買(mǎi)房子當然是為自己，和愛(ài)國有什么關(guān)系。我們最錯誤的一個(gè)理論是先有國后有家，一定是先有家后有國�！�

　　隨后，有記者提問(wèn)，如果房產(chǎn)稅全面實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)是冷還是熱。任志強反問(wèn)道：“你以為能實(shí)施房產(chǎn)稅嗎?我個(gè)人認為連專(zhuān)家都沒(méi)得出個(gè)結論該不該實(shí)施房產(chǎn)稅。像美國或國外這種統一制的房產(chǎn)稅在中國不適合，所以別想著(zhù)實(shí)現房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅對你有什么好處嗎，中國在兩個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，有什么成績(jì)嗎?如果試了兩年都沒(méi)試出個(gè)成績(jì)，是不是該取消了呢?我個(gè)人認為，國際慣例的房產(chǎn)稅在中國是不可能實(shí)現的，因為第一條件是沒(méi)有做到財產(chǎn)透明�！�